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开发商如何识别即将倒闭的房企?房子烂尾前的几个征兆

发布时间:2021-06-09 12:24:28 【股市财经】 0次阅读

摘要开发商房地产因为其大宗交易、预售制度、经营与购买均自带杠杆的属性。使交易到交付的过程中,还具有一定变量。如果开发商在此过程中资金链断裂,将造成极其恶劣社会影

开发商如何识别即将倒闭的房企?房子烂尾前的几个征兆图

房地产因为其大宗交易、预售制度、经营与购买均自带杠杆的属性。

使交易到交付的过程中,还具有一定变量。

如果开发商在此过程中资金链断裂,将造成极其恶劣社会影响。

早期因为行业发展混乱,外加土地款占比低,可延迟支付,贷款容易等因素。

几个社会上小老板,有点政商关系能拿到土地,就能以极小的本金做房地产开发。

那时候因为杠杆理论上可以无限大,所以空手套白狼的戏码层出不穷,略微遇到市场变故就会出现资金链断裂的情况。

现在随着房价地价升高,资金监管严格,融资难度加大,开发门槛剧增,行业向寡头化迈进,千亿规模房企已经不再稀有。

大企业的本金提升,杠杆减少,抗风险能力增强。

但行业的本质却依然没有变,再大的房企也会有暴毙的可能。

工程是房地产的根基,工地现场就是开发商的生产线。

销售是收钱,生产是出钱,开工即需要付钱。

如果一个项目销售中心热火朝天,但现场停工,这时候就要注意了。

最好的情况是环评整改,中等情况是总包纠纷,最坏的情况是现金流出现问题,工程款延迟支付。

这里需要注意的是,有时候需要分辨看上去正在施工的假象。

比如前些年我在遵义看到的某项目,属于停工后所谓重启销售。

仔细看,支撑防护网的脚手架居然都是竹竿捆扎,就零星几个工人在打扫卫生,后面果然不负众望地迎来了二次烂尾。

一个项目部,在未交付前,长时间最闲是工程部的时候,那么这个项目距离烂尾也差不多了。

随着所有房企向高周转发展,品控成了所有开发商的问题。

但房企都还是尽量想办法维持自己的品牌。

一个有价值的房地产品牌,除了保证质量与品质,还有最重要的是体现实力,也就是不会烂尾。

房企除了有负责联系删除网上负面报道的品牌部,还有一个重要部门客户关系部,就是负责处理购买客户问题。

一般来说,只要购买到交付时房价上涨,客户的容忍度是非常强的,只要房子不是特别拉跨,基本都能接受。

但如果房价下跌了,那么客户一定会用大家来找茬的游戏精神找开发商协商,希望能或多或少得到一些补偿。

客户关系部除了在客户来势汹汹时候充当T的角色抗伤害,还有一个重要的职责,就是在销售前检查并规避一切可能在后期会产生的风险。

大到交付合同图和实物的区别,小到沙盘上是两棵树,实物会不会是一棵树的差异。

一般来说,市场一片大好,企业蒸蒸日上的时候,客户关系部是个重要部门,有很大话语权。

市场下行,客户关系部就会成为影响销售回款的障碍,在企业内博弈中地位下降。

如果企业到了现金流枯竭的时候,房企就会直接质疑客户关系部的存在理由。

一个项目,一直胡乱承诺,可能是培训不到位,或者企业不在意品牌,就是非常单纯地就想捞一笔就走。

但如果是突然口风转变,特别释放大量不可查证利好,以前不能承诺的条件现在都无条件承诺,那这时候就应该警觉了。

市场变化完全不可控,但房企还愿意兜底。

比如“无条件补差”、“若干年后无条件回购”、“无理由退房”等等条款,为了多卖几套回款,并且愿意留下书面协议。

这时候,看着万无一失的保障,其实也就是一张纸——只能看看而已。

早期的开发商鱼龙混杂,不少因为偶然获得土地半路出家。

但目前房地产开发专业度越来越高,留下来的基本都是专业开发商。

最近许多房企,突然返璞归真,玩起多元化经营。

建筑、物业服务属于本行;园林、设计这些量大到一定程度,自营成本就能比外包低;玩足球是任务;养猪是也是拿地的一种方法。

但这里要注意,在主营地产业务没有缩减的情况下,搞一些专业性极强,特别需要占用大量现金流并且八竿子打不着的行业就要注意了。

如今行业充分竞争,限价房越来越主流。

土拍制度让行业利润率在盈亏平衡线苦苦挣扎。

并且房企非常吃现金流,在维持发展的情况下,很难拿得出很多钱搞乱七八糟的东西。

一般突然大张旗鼓地搞一些东西,很大可能就是为了融资。

特别是房企玩起了金融,那基本就离暴雷不远了。

在13年市场下行的时候,有个前辈评价:“房价跌了,开发商不一定死,但碰了小贷,基本就死定了。

特别房企自己搞出什么宝,什么融的房企,利率还动辄长期上10的刚兑,市场上相关的私募也满天飞的时候,基本就是到晚期了。

借钱经营的钱不够利息还继续借,这个叫什么?

如果偶尔一次高息借钱可能是过桥,但长期这种情况,说明什么问题?

为什么有高利率,有低利率?资本的镰刀比正常人冷静得多。

所谓的次级贷也就是高利率高违约风险的贷款。

大家可以对比下,由乐居财经发布的融资利率榜,那些长期霸榜的房企,可能需要注意下。

首先,降价可能亏本,但大老板愿意亏本赚吆喝,其实也是属于正常。

08年市场几乎冰冻的时候,有行业龙头万科高调宣布自己降价先走,也有小开发商到因为高利贷追债五折卖房回血的事情。

短时间现金流紧张,都是有可能的。

在这种时候,能够上车还可能获得超额回报。

比如我有朋友在那时候,因为给开发商供应广告、智能化,遇到开发商没钱,被迫接受打折抵款房成为房东,结果意外大赚了一笔。

但降价肯定不是常态,因为能够盈利的企业才能长期存在。

如果房企憋到一定程度,算下来甚至资不抵债的时候,很可能铤而走险。

如果一段时间,二级市场突然出现某项目的大量非正常交易的房源,比如以内部认购、工程抵款等等缘由,要求高首付、甚至全款购买,那这个房企可能准备最后捞一笔跑路了。

现在一般要求五证齐全才能销售,不能按照常规的手续购房,并且办理按揭。

很可能产权存在瑕疵、证件不齐、或者房企已经将房屋抵押。

因为不按照正常的交易路径进行网签等,甚至不排除一房多售的可能。

按照现在房屋预售管理制度来说,这些行为都属于严重违规,甚至到了合同欺诈的程度。

开发商如果走到了敢违法的一步,很可能已经彻底没有了一点现金流。

并且你购买这种类型的房屋,可能比购买烂尾楼更惨。

买到了烂尾楼,如果你没有断供,有新的企业接手,房子依然是你的。

但你购买这些抵押房源、一房多卖的房源时候,房屋产权归属实际并没有转移,甚至你都不是第一债权人。

06年时候,在市场价3000元左右,重庆新牌坊某项目以2000元价格全款”内部认购“,最后不负众望烂尾至今。

最近好像有消息这个项目被新企业接手。

15年时间,已经熬死了不少人。

目前最好的处理方案是:

退还本金


在这个镰刀与韭菜都茁壮成长的时代,投资失败的概率越来越高。

能够做到捆绑社会大众“大而不倒“寡头化的金融、保险、房地产行业也零零星星地有倒下的案例。

如果一套房子是你一辈子的目标,贪这种便宜,去冒险真的很不值得。

如果你闲钱多,想靠这种机会再上一层楼,我建议也别去试,因为风险和收益不成比例。

14、15年经济最烂的时候,我在山西某县城,那里遍布烂尾楼,满眼尽是萧条。

那时候地方小商业银行,不断地有6折、7折销售的债权。

这些都是正规渠道的债权,相当值得投资。

再或者,你还可以投资最近到处泛滥,利率30%以上的某房企商票。

这种面额有大有小,兑付时间有长有短,有集团公司承诺的“高度重视”,”积极兑付”的理财产品。

难道不比交易成本高,流动性差的房子香么。

股市指数行情:上证指数 3579.26 -0.56% 深证成指 14714.65 -1.00% 恒生指数 28702.22 -0.30% 道琼斯 34630.24 -0.36% 纳斯达克 13881.96 +0.49%,财经股市大盘新闻资讯如何识别即将倒闭的房企?房子烂尾前的几个征兆开发商。

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