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融资盖房子的苦日子来了?房企融资降28%,西安、成都、天津同时行动

发布时间:2021-06-09 12:27:09 【股市财经】 0次阅读

摘要融资最近两天,某龙头房企因为商票未兑付、楼盘集体打折、股价连跌,引起了市场的广泛关注,这件事的始末缘由,不属于本文详述的范围,回头等尘埃落定,蓝白可以跟大家好好

融资盖房子的苦日子来了?房企融资降28%,西安、成都、天津同时行动图

最近两天,某龙头房企因为商票未兑付、楼盘集体打折、股价连跌,引起了市场的广泛关注,这件事的始末缘由,不属于本文详述的范围,回头等尘埃落定,蓝白可以跟大家好好聊聊。

之所以提起这件事,是因为“一叶落而知秋”,这两年不断出现巨型房企破产、跑路、违约、资金链断裂,绝不是巧合,也不是他们时运不济,而是楼市黄金时代的正式落幕。

过去10年,盖房子的开发商,在城镇化浪潮下赚得盆满钵满,现在,“苦日子”终于来了。

一方面,是对融资的严厉限制。

拿最近来说吧,证券日报报道称,2021年5月份,40家典型上市房企共完成融资440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%,在当前的融资环境下,“找钱”很难,找到低成本资金更难。

开发商是房地产市场里的“毛细血管”,融资就是他们的“生命线”,房企借不到钱,就无法维持高周转,拿地、开工、施工、竣工的速度必然会降下来,自然就不会有那么多的地王出现,手里的存货只能“降价促销”,争取快点回款,简单说,只要限住了钱,开发商就掀不起多大浪。

为什么融资额降幅近3成?

短期看,在5月份,上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS产品的审核状态“终止”,合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高。

其中,绝大部分都是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业,以及作为SVP存在的信托公司等。

ABS其实就是“资产证券化”,在交易所发就叫ABS,在银行发就叫ABN,其实都一个意思,将购房贷款最后一笔款项放入资产池,打包做成产品用来融资,不管用什么名目,反正是房企圈钱的一种重要手段,这次的信号之所以罕见,是ABS集体终止审核,侧面也显出了监管大幅压缩房地产融资的决心。

本质上,还是监管对房企融资的严厉限制,比如今年开始全面执行的“三道红线”。

去年,住建部和央行在北京召开了重点房企座谈会,明确银行限制开发商融资的“三条红线”于2021年1月1日起在行业内全面推行。

所谓三条红线即:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

截至2020年底,“三道红线”指标全踩中的房企包括中国恒大、首开股份、绿地控股、泰禾集团、富力地产、华夏幸福等。

如果达不到这三个指标,就直接限制房企发债,现在不少开发商都是“踩线”的,在监管压力下,或主动,或被动,只能降低负债。

另一方面,是各地不断收紧土拍、预售、销售的门槛。

资金面的限制是一方面,土拍、预售、销售的条件不断提高,也让开发商感到难受。

举个例子,6月7日,西安、成都、天津同时行动,正是房地产行业备受“打压”的侧面写照。

6月7日,成都市房地产市场平稳健康发展小组办公室发了一个通知:对房企参拍土地实施审查机制,踩中“三道红线”将被限制,在日常监管中,以采取向公共资源交易中心推送限制名单的方式,对开发企业参与商品房建设用地竞买的主体资格,实施动态审查。

同一天,据澎湃报道,天津新建商品房预售资金监管办法进行了修订:非住宅项目纳入监管,增加资金交入监管账户途径,优化资金拨付流程,明确未网签退款流程,增加对于资金扣划后的处理以及调整主管部门及监管机构名称。

也是在6月7日,西安住房和城乡建设局发布通告称,为进一步规范房地产市场秩序,维护购房人合法权益,严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为,明确规定:开发企业在取得商品房预售许可前,向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用属违法违规行为。

同一天,三大城市的政策动向,涵盖了房企拿地、预售、销售各项环节。

成都是针对开发商拿地提出了更严的要求,财务指标不满足三条红线,拿地就会受到限制,天津进一步把非住宅项目预售资金纳入监管,扩大了调控范围,而西安是针对房企销售收定金、诚意金的乱象进行整治。

三大城市,各有侧重,而这些一步步压制开发商利润空间的政策,在2021年的楼市调控潮中,只有极小的一部分。

根据中原地产的数据,截至4月上半月,年内发布的房地产调控就已经超过了150次,第一季度中,1月、2月、3月的房地产调控次数为42次、45次和48次,合计调控政策达到了135次,平均一天就有1.5次调控出现。

中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示,2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%,同比上年下跌0.7个百分点。

前段时间,“杭州地产一哥”滨江集团董事长戚金兴在业绩说明会上表示,最近在杭州集体土地出让中,公司获取了5块土地,努力做到1%-2%的净利润水平,此言一出,尽皆哗然。

南京的土拍也一样,好地研究院数据也显示,保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块的预期销售利润率分别仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。

盖房子,真的不赚钱了。

不光不赚钱,当央行限制贷款流向房地产,地方上的调控,又给开发商设下种种门槛,一味像以前那样加杠杆经营,还极容易出现本文开头所说的资金链断裂、破产重整。

对楼市来说,缺钱就相当于“缺血”,未来10年,不管是盖房子的、卖房子的或是炒房子的,可能都没“好日子”过了。

股市指数行情:上证指数 3579.26 -0.56% 深证成指 14714.65 -1.00% 恒生指数 28702.22 -0.30% 道琼斯 34630.24 -0.36% 纳斯达克 13881.96 +0.49%,财经股市大盘新闻资讯盖房子的苦日子来了?房企融资降28%,西安、成都、天津同时行动融资。

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