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地价房地产:为什么市场与政策相背离

发布时间:2021-06-10 13:25:06 【股市财经】 0次阅读

摘要地价01 炒房人,大举调动资金重仓地产中央讲:“房子是用来住的,不是用来炒的”。而现状却是“炒”的意味越来越浓,深圳、上海、北京、广州、浙江、江苏,一波接一波

地价房地产:为什么市场与政策相背离图

01 炒房人,大举调动资金重仓地产

中央讲:“房子是用来住的,不是用来炒的”。

而现状却是“炒”的意味越来越浓,深圳、上海、北京、广州、浙江、江苏,一波接一波,轮动上涨。

炒房人通过“经营贷”、“信用贷”、“房抵贷”等多种手段筹集资金,重仓房地产。

02 地价,短期内快速上涨

中央讲:“稳地价、稳房价、稳预期”。

短期来看 ,这个政策也失效了。

地价在“集中供地”的“悲观”情绪中快速上涨,非集中供地的热点城市,土地价格也呈现出快速上涨的趋势。

为什么,市场与政策出现如此背离的现象?

03 购房需求,看上去如此旺盛

现如今,单纯从居住需求的角度,已经不能完整地解释房地产的“供求关系”,也不能解释当前的房地产市场现象。

如果单纯地从居住需求的角度分析,时至今日,按理城市化脚步已经放缓,城市中存量房空置率不断上升,购房需求应当下行,市场应当处于降温状态,为什么看上去确实需求表现出火热,房价不断攀升?

04 市场与政策如此背离,各主管部门紧急出动到各地调研

所有的疑惑,答案只有一个,赌房价上涨。

第一个理由:成本决定论。

房价是在成本基础上,结合市场供求关系,最终形成交易价格。

当房地产开发的综合成本在上升时,房价没有理由下跌。

其一,地价不稳。

政府在稳地价方面,并没有行之有效的控制手段,此前在热点地区执行,限地价配建保障房或公共配套的政策,表面上看限制了“政府端”的名义地价,但只要是通过竞拍手段来出让土地,开发商的配建成本最终都需要折算回“开发端”的实际土地成本,政府通过限地价竞配建的手段,并没有让地价真正稳定和回落,而只是进行了成本转移,这部分成本最终会转移到开发成本中去,从而转移给消费者。

从开发商和购房人的角度来看,这种“稳地价”的方式,只不过是一种自欺欺人的手段罢了。

其二,开发造价上涨。

受建筑原材料、人工费用等每年均稳定上涨。

其三,财务费用上涨。

金融调控趋紧的影响,开发商直接融资成本渠道收窄,必将进行间接融资,间接融资成本相比直接融资财务费用肯定会增长。

其四,开发周期放缓。

房地产是强金融驱动的行业,资金充裕则开发速度快,从获取土地到成品房交付,可以获得有效的建设保障,如果融资规模和融资方式受阻,则受资金不到位的影响,开发进度并将放缓,从而增加管理、营销、拖延等费用。

第二个理由:合格供应者减少。

受金融政策影响,银行、信托在房地产降信贷规模和额度,很多中小开发商,在土地获取、项目贷等方面,受到严重影响,很多项目处于停顿状态,不能获得现金回流进入新的项目建设,甚至在此轮整合中淘汰出局,市场上能够正常开展业务的开发商数量,在不断减少。

客观上,会对商品房的供求关系,从而推动房价上涨。

第三个理由:货币发行和通胀预期。

当前全球化金融环境中,各国基本上都处于快速印钞的阶段,多数国家期望通过货币发行来刺激投资和消费。

在全球经济一体化的形式下,我国恐难独善其身,手中握有货币富有群体,更希望能够将货币转化为固定资产来抵御可能到来的通胀。

第四个理由:在前三个理由正确的前提下,当房价涨幅大于利率时,尽可能大的放大金融杠杆,获取尽可能大的投资收益。

通过这些分析,相信大家能明白,为什么当前在热点城市出现市场与政策相背离的现象了吧。

股市指数行情:上证指数 3591.40 +0.32% 深证成指 14718.40 +0.01% 恒生指数 28742.63 -0.13% 道琼斯 34649.68 +0.14% 纳斯达克 13961.27 +0.26%,财经股市大盘新闻资讯房地产:为什么市场与政策相背离地价。

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