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公寓买了套房,掉坑里了……

发布时间:2021-06-11 13:03:13 【股市财经】 0次阅读

摘要公寓01最近,房价又掀起了新一轮的涨价潮。统计显示,今年前4月全国百城房价,同比涨幅为13.6%。原本100万的房子,这一涨就是十几万,两年的工资又打水漂了

公寓买了套房,掉坑里了……图

01

最近,房价又掀起了新一轮的涨价潮。

统计显示,今年前4月全国百城房价,同比涨幅为13.6%。

原本100万的房子,这一涨就是十几万,两年的工资又打水漂了。

每次房价一涨,很多人心里就慌得一批,生怕晚了又买不起了,于是就开始恐慌性购房。

只是缺钱的还好,掏空六个钱包,再找亲戚朋友借点,总能凑够首付。

但是没买房资格就难办了。

今年以来,楼市调控越来越严,年内房地产调控已经超过200次。

投机客被重锤的同时,刚需客也被挡在了门外。

就在这时,一根救命稻草出现了,这就是公寓。

一方面,公寓大都是小户型,一室一厅,或者是小复式,总面积小。

另一方面,公寓的单价比同地段的住宅低很多,大概相当于打六七折。

买套住宅100万,换成公寓,可能60万就搞定了。

更关键的是,公寓不限购!随便买!

对于首付不够,没有买房资格的人,单价低,不限购的公寓,有着致命的吸引力。

再加上一些中介的忽悠,比如什么精装修,拎包入住啊,租金可抵贷款,以租养贷啊,看起来简直是包赚不赔,跟天上掉馅饼一样。

天上掉馅饼的事,力哥没见过,但是天上掉陷阱的事,力哥见过很多。

这次也不例外。

先说结论:投资公寓,绝大多数都是坑,坑死人不偿命!

02

说公寓的坑之前,我们先来看看公寓这种奇葩的房子是怎么来的。

其实在我国的房地产法规里,只有民用住宅和商用办公楼,并没有公寓这种类型的土地性质。

所谓的公寓,其实把原本拿来建写字楼的商业用地,用于建造具有居住性质的房子了。

虽然偷梁换柱了,但公寓的性质,依然是商用办公楼。

也就是说,公寓从一开始就是不被认可的“住宅”。

既然这样,为啥市场上还有这么多公寓出售呢?

我们知道,城市规划讲究配套,住宅得有,学校得有,医院得有,商铺和写字楼也得有。

尤其是商铺和写字楼,是吸纳就业的重中之重,这样才能让当地的人有工作,政府有税收,这个地段才能持续发展下去。

然而理想很美好,现实却很骨感。

在大批的写字楼拔地而起之后,大多数城市的经济却迟迟跟不上。

尤其是最近几年,整体经济不好,加上互联网电商对实体经济的降维打击,导致大量商铺和写字楼空置,这种情况,在北京、深圳这种一线城市都屡见不鲜,更不要说是一些二三四线城市了。

这样下去不行啊,开放商的钱不是天上掉下来的,他们找银行借的钱得还,资金要周转才能活下去。

既然有这么多人口无处安家,写字楼空置率又高,那直接把写字楼装上卫生间,直接当住宅卖,不就解决问题了吗?

而且这还可以增加人气,有百利而无一害,何乐而不为呢?

这事对地方也没啥损失,他们增加税收,还能解决一些住房问题,可谓两全其美,于是就睁一只眼闭一只眼,任由公寓野蛮生长。

03

看起来公寓和住宅差不多,不就是个睡觉的地方吗?

睡哪里不是睡啊!

这样想,你就大错特错了。

公寓的坑,谁买谁知道,谁买谁后悔。

不信我们来看看。

不宜居住

公寓因为生来就不是为了居住的,自然就会有很多不方便。

公寓是商业用地,水电费、物业管理费都得按照商用标准,普遍比住宅费用高出一倍。

每月交水电费的时候,绝对让你痛彻心扉。

更坑的是,公寓不通燃气,也不让用明火,想做个饭,只能用电,不过用火和用电做出的菜,味道就差远了,做过菜的都懂的。

再说邻居,可能是做美容美发的,可能是练瑜伽的,可能是做按摩的,可能是修电脑的,搞不好是做电竞的,各种牛鬼蛇神都有,夜晚也不带消停的。

最让人崩溃的是电梯。

正常的住宅,通常一层就两三户,四户就算很多了,一部电梯也不会拥挤。

而公寓一般楼高比较高,而且都是些小户型,一层几十户,共用两三部电梯。

上班等电梯,等到你怀疑人生。

爬楼梯吧,太高;等电梯吧,时间掐不准,搞不好就错过了上班打卡时间。

政策限制

如果只是不宜居,咬咬牙也能接受,毕竟便宜还不限购。

但是政策限制,绝对是硬伤。

首先,公寓因为商住属性,无法落户,自然这个城市的所有福利,像医疗、孩子教育方面的权利,都无法享有。

住宅最大的用处之一,就是让你落户,享受这个城市的优质医疗、教育,而公寓连这种最基本的功能都没有。

说白了,你只是买了一个睡觉的地方。

其次,普通住宅有70年产权,但是公寓只有40年产权,虽说到期会自动续租,但究竟怎么落地,还没有定数。

在贷款方面,公寓限制更严格。

普通住宅最多贷70%,最长贷30年,而公寓最多只能贷50%,最长贷十年,贷款利率还会上浮。

假如你有100万,去买住宅,能买到333万的住宅,贷款30年,等额本息每月还款12366元。

如果去买公寓,只能买到200万的公寓,贷款10年,利率上浮10%,等额本息每月还款10798元。

很多人之所以买房就是因为自带杠杆,但是买公寓能撬动的杠杆空间太小,完全失去了这方面的投资价值。

另外,买住宅可以用公积金贷款,而买公寓只能用商贷,利息高了不止一点。

最后,公寓的交易税费,又是一个大坑。

如果是买新公寓还好,需要缴纳3%的契税,比住宅的1%高2个百分点。

200万元总价的房子,多交4万契税。

如果是二手公寓,税费就很恐怖了。

具体如下:

粗略计算下来,如果你打算卖掉公寓,交易一次的税费估计就占到了增值部分的一半以上。

你100万买的公寓,10年之后,运气很好,找到了一个接盘侠,可以用200万总价卖出。

结果上涨的100万中,有五六十万,全得上交国家。

最后一算,年化收益4%,还是单利计算。

再算上你这些年的装修费用、物业费用、贷款利息、买房中介费,几乎可以把增值部分吃光。

结果这些年,你就买了个寂寞。

这还是运气好的,如果运气不好,就会碰到买公寓最常见,也是最棘手的一个问题:

流动性差

看完上面说的问题,说公寓是个烫手的山芋,相信你不会反对。

既然是个烫手的山芋,但凡脑袋灵光一点的人,都不会买。

况且真要买,人家直接买新公寓就好了,全新的,税率还低,不香吗?为啥要接你的盘呢?

而且目前各大城市的公寓,基本都是供给远大于需求的。

比如成都的公寓库存,够卖5年,郑州的够卖8年,这还是在一套都不新增的情况下。

除非你降价,但是降价之后,再除去交易税费,你还有的赚吗?

最后能够顺利把公寓卖出去的,已经属于运气爆棚,祖坟冒烟那种,跟A股打新中签差不多。

剩下的,想甩都甩不掉,只能烂在手里。

正因为公寓有这样那样的问题,所以价格涨起来也是拖泥带水,一点都不干脆。

很可能住宅涨了两倍,公寓才涨50%,咬牙降价卖出,到手基本没得赚了。

公寓,就是投资小白的坟墓,早已尸骨累累。

到头来,公寓既没有居住属性,也没有投资属性,还甩都甩不掉。

真就是买了个睡觉的地方,证明这个城市里有一栋你的房子,安慰一下自己漂泊的心灵。

如果你真的只想买个住的地方,不喜欢做饭,以后也不打算换房,没有投资需求,没有落户和孩子上学的需求,那公寓确实是个不错的选择。

除此之外,强烈不建议买公寓。

投资买房,请记住一句话:

限购越严,越难买的,越值得买;购买无门槛,中介天天推销的,往往没有多大的投资价值。

股市指数行情:上证指数 3591.40 +0.32% 深证成指 14718.40 +0.01% 恒生指数 28742.63 -0.13% 道琼斯 34649.68 +0.14% 纳斯达克 13961.27 +0.26%,财经股市大盘新闻资讯买了套房,掉坑里了……公寓。

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