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房价利润仅1%,楼市“贬值潮”启动了?3大原因,买不买房早做打算了

发布时间:2021-06-11 18:27:13 【股市财经】 0次阅读

摘要房价如果央行加息,以前办的房贷利息也会涨吗楼市竞争加剧,地产商开始赔本赚吆喝了?一方面,房地产新开工面积下降数据显示,4月份全国房屋新开工面积为17742万平方

房价利润仅1%,楼市“贬值潮”启动了?3大原因,买不买房早做打算了图

如果央行加息,以前办的房贷利息也会涨吗

楼市竞争加剧,地产商开始赔本赚吆喝了?

一方面,房地产新开工面积下降

数据显示,4月份全国房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%。

虽然考虑2020特殊时期,同比数据没有对比性,但重要是:即使和2019年同期相比,这一数据也下降了10.5%。

你可能还没意识到“新开工面积”多重要。

要知道,在2015-2017年间,所有房企都尽全力地扩张规模,拿了太多的高价地,房子盖没盖好全然不顾,一心只想着卖房-回款-再拿地。

据报告,当时新开工+施工面积的体量高达83亿平米,2018年施工转竣工的比例为历史最低值,仅为11%。

另一方面,龙头房企仍在降价卖房

近期,国内最大5家房企公布5月最新的销售情况,均价方面,对比1月份的售价高峰,这五家房企的销售均价,每平方米分别下降5202元、2890元、1897元、696元、28元。

反观销售额方面,却在大幅增长,以融创和保利为例,前者前5月合同销售额比如去年同期增长48%。

后者则比增长24%。

更有一个信号值得关注,一些房企开始赔钱了

在滨江集团的2020年度业绩说明会上,董事长戚金兴对于新拍土地的利润情况,他表示将努力做到1%—2%的净利润水平。

另外,机构公布的2020年E50房企营业收入与净利润率指出,净利润率在20%及以上的企业有3家,相比2019年减少4家;在10%至20%之间的有25家,相比2019年减少6家;在5%至10%之间的有18家,相比2019年增加7家;在5%以下的企业有4家,相比2019年增加3家。

可以看出,房企的盈利情况在持续走低。

现在,房市新开工面积大降10%,龙头房企销售量涨价跌,只能说明一个问题,随着楼市资金面越来越紧张,我们期待已久的市场“贬值潮”,可能已经启动了。

原因有三。

1.央行出手,房贷利率持续上升,市场迎来持续调整

前不久,深圳四大行同时调整了房贷利率,首套房利率上调到5.1%,二套上调至5.6%。

不仅如此,此前广州宁波、杭州等地的主流银行均上调了房贷利率,机构监测数据显示,2021年5月全国首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%,环比上涨2BP。

更重要的是,今年房贷已经连续4个月上涨了。

其实,房贷上调只是表面,背后原因其实是央行出手整治楼市金融环境。

首先是针对房企的三道红线,要知道,这是央行给所有房企的硬性指标,如果在3年时间内,都没办法降低高杠杆和负债情况,那么融资规模将大大减少,甚至到不能借钱的地步。

其次是针对银行的限贷令,虽然表面上是对银行设置了贷款上限,但实际上,在强压之下,银行必然会压缩房地产的贷款规模,购房者的房贷和房企的信贷资源,会越来越难批。

正所谓巧妇难为无米之炊,因为房地产属于高度密集资金行业,如果不能借钱,那房企还拿什么去经营下去,靠什么继续拿地盖房?所以为了降低库存经营压力,早日跻身“绿档企业”,房企们是使尽浑身解数,各种花式降价来吸引购房者买房,以尽快获得销售回款。

2.住房库存压力增加,房企已经消耗了大量经营资金

虽然今年以来,22个重点城市开启了一年3次的土地供应制度,但由于土地竞争高,地价更高,房企为获得重点城市的土地资源,只得硬着头皮往前冲,毕竟错过机会,剩下的可能就是被挑剩的了。

同时,截至2020年底,全国百个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米,库存规模24个月持续增长。

现阶段对房企来说,最担心的不是房价下跌,是房子卖不出去,因为钱用来拿地了,新开工的楼盘也少,另一方面,房市资金面也减少,房企持有库存已经消耗了大量的经营资金,要保证流动资金充足的前提下,房企之间的卖房竞争也逐渐加剧。

3.住房需求不断减少,房价失去了上涨支撑

据机构统计的空置房面积,大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,取中位12%来测算,目前城镇空置房屋面积为41.8亿平方米。

按每套房100平米计算,41亿平米相当于4000万套房源,如果1家3人的标准,已经足够1.2亿人的生活居住。

那么楼市的需求有多少呢?

虽然说城镇住房普及率超过了90%,但这部分群体除了刚需外,还有来源于投资和炒房者的需求。

不过值得注意的是,首先现在房价高企,相当一部分人即便是刚需,也难以支撑这样的房价水平,其次调控措施不断收紧,且辐射到各个城市,导致炒房的利润水平逐步降低,所以越来越多炒房者抛售二手房退出市场,这样一来,房价也会失去了上涨支撑。

三大趋势下,下半年房价将不得不跌,不过,部分热点城市在不缺人口和资源的前提下,依旧不会缺少住房需求,房价更有可能保持稳中微涨或者不变的趋势,但对于绝大部分城市来说,市场下跌的情况会增多。

那么在房价走势明朗的情况下,对于今明两年准备买房的家庭,不妨听听2个“建议”:

第一个,衡量自己的经济实力,避免背负过高的债务

需要注意,现在房价已经不可能出现大涨走势了,如果还像过去那样背负高额债务是不明智的选择。

毕竟人们的心理都是有自我优越感的,自己收入6000元,宁愿也要买月供5000元的大房子,其实这样不是“有面子”,而是会让自己陷入被动局面,一旦被辞退或是换工作,在收入空档期,还款压力会像雪球一样越滚越大,直至自己负荷不了压垮身心。

第二个,尽量选择多层房子,避开容积率大的高层房子

之所以不建议大家买高层房,一来是因为公摊面积大,一般超过30层的房子公摊起码要20%以上,想想每平米几万块的房价,这些公摊自己未必用得上却要交钱,性价比可见非常低,再者如果实在无法避开,那也要尽量选择容积率低、密度低的高层住宅,因为容积率与居住体验挂钩,密度则意味着房子是否有充足的采光和通风效果。

房说君有话说,终归一句话,虽然房价已经没有了上涨动力,但市场已经来到较高水平,买一套房不容易,需要考虑多方面的情况,所以虽然买不买房购房者要早打算了,一方面要结合自身经济状况作出选择。

而且更重要的是,如今房企的钱难赚了,房屋的质量是否受到影响,我们还不得而知,应该谨慎选择。

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股市指数行情:上证指数 3591.40 +0.32% 深证成指 14718.40 +0.01% 恒生指数 28742.63 -0.13% 道琼斯 34649.68 +0.14% 纳斯达克 13961.27 +0.26%,财经股市大盘新闻资讯利润仅1%,楼市“贬值潮”启动了?3大原因,买不买房早做打算了房价。

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